Hauskauf oder Immobilien-Erbe

Sanierungspflichten für neue Eigentümer:innen mit alten Gemäuern

Mit dem Eigentümerwechsel bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus entstehen allein daraus möglicherweise Pflichten für die neuen Eigentümer:innen. Nicht selten ist das überraschend. Denn nach dem Eigentümerwechsel müssen manchmal energetische Standards umgesetzt werden, für die zuvor keine Pflicht bestand. Das Gebäudeenergiegesetz unterscheidet dabei nicht, ob das Haus geerbt oder gekauft wurde.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt, welche Anforderungen Wohngebäude bezüglich der energetischen Qualität erfüllen müssen. Während Eigentümer:innen, die lange in ihrem Haus wohnen, aktuell von einzelnen Pflichten befreit sind, greift die Auflage, das Haus in einen entsprechenden energetischen Zustand zu bringen, bei einem Eigentümerwechsel: Spätestens zwei Jahre nach Eigentumsübergang muss der Altbau die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen. Und in einigen Fällen haben die neuen Eigentümer:innen nicht einmal diese Frist.

Welche Nachrüstpflichten gibt es

Das GEG enthält sowohl Pflichten zur Beheizung als auch zur Wärmedämmung.

Nachrüstpflichten Beheizung

Für alte Gas- oder Ölheizungen, gilt, dass Standardheizkessel, die 30 Jahre oder älter sind, außer Betrieb genommen werden müssen. Außerdem muss dafür gesorgt werden, dass Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen gut gedämmt werden.

Wer eine neue Heizung einbauen muss, sollte auf erneuerbare Energien umsteigen. Das GEG schreibt vor, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen. Eine notwendige Maßnahme zur Begrenzung der Klimaerwärmung. Zwar enthält das Gesetz eine Übergangsfrist, innerhalb derer reine Gas- und Ölheizungen immer noch erlaubt bleiben. Dennoch rät die Energieberatung der Verbraucherzentrale in jedem Fall vom Einbau neuer Gas- und Ölheizungen ab. Deren mutmaßlich lange Betriebsdauer von 20 Jahren oder mehr bergen wegen steigender Preise für die Emission des klimaschädlichen Treibhausgases CO2 ein beträchtliches Kostenrisiko.
Wer anstelle einer Öl- oder Gasheizung auf das Heizen mit erneuerbaren Energien wechselt, muss keine extra Emissionskosten bezahlen.

Auch, wenn die Anschaffung einer Heizung für erneuerbare Energien zunächst mehr kostet als eine billige Gasheizung, lohnt sich der Wechsel meistens trotzdem. Denn der Staat unterstützt den Wechsel auf Heiztechniken, die erneuerbare Energie nutzen, im Eigenheim mit bis zu 55 Prozent der Kosten. Dazu zählen Wärmepumpen, Biomasseheizungen oder der Anschluss an ein Gebäude- oder Fernwärmenetz. Haushalte mit geringem Einkommen erhalten sogar bis zu 70 Prozent. Zuschüsse können vor Baubeginn bei der Förderbank KfW beantragt werden. Ist eine Finanzierung erforderlich, kann zusätzlich zu dem Zuschuss ein Ergänzungskredit der KfW beantragt werden.

Nachrüstpflichten Wärmedämmung

Der zweite Bereich der Sanierungspflichten aus dem GEG betrifft die oberste Geschossdecke. Ist der darüber liegende Dachboden unbeheizt und fehlt sowohl in der Decke selbst als auch in den darüber liegenden Dachflächen der Mindestwärmeschutz, müssen entweder die Decke oder die darüber liegenden Dachflächen nachträglich gedämmt werden. Die nachträgliche Dämmung muss eine im GEG definierte Mindestqualität erfüllen.

Nicht zu dämmen ist bei der obersten Geschossdecke keine gute Idee. Denn fehlender oder zu schlechter Wärmeschutz macht sich dort besonders ungünstig bemerkbar. Oft erreichen nicht ausreichend gedämmte Wohnräume unter der obersten Geschossdecke die gewünschten Raumtemperaturen nicht, weil zu viel Wärme verloren geht. In diesem Zusammenhang muss damit

gerechnet werden, dass der Energieverbrauch für die Heizung besonders hoch und damit besonders teuer ist.

Hinzu kommt, dass die nachträgliche Wärmedämmung der obersten Geschossdecke bei vielen Häusern zu den einfachen und damit auch preisgünstigen energetischen Verbesserungen zählt.

Auch nachträgliche Wärmedämmungen werden mit Zuschüssen gefördert. Zuschüsse können vor Baubeginn beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle beantragt werden. Ist eine Finanzierung erforderlich, kann zusätzlich zu dem Zuschuss ein Ergänzungskredit der KfW beantragt werden.

Fragen und Antworten

In welchen Fällen haben die neuen Eigentümer:innen eine Frist von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang?

Das GEG schreibt vor, dass im Falle von selbst bewohnten Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen die Pflichten spätestens zwei Jahre nach dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 zu erfüllen sind. Gab es bereits einen vorigen Eigentümerwechsel nach dem 1. Februar 2002, gibt es im ungünstigsten Fall keine Frist, und die Pflichten müssen sofort nach Eigentumsübergang erfüllt werden.

Was ist, wenn mein Haus nicht für eine Wärmepumpe geeignet ist?

Praktisch jedes Haus kann mit einer Wärmepumpe beheizt werden. In Häusern mit hohem Energiebedarf muss allerdings auch bei der Wärmepumpe mit hohen Heizkosten gerechnet werden. In manchen Fällen kann es empfehlenswert sein, neue und größere Heizkörper einzubauen. Anschließend kann mit geringeren Vorlauftemperaturen geheizt werden. Je niedriger die Vorlauftemperatur ist, desto energieeffizienter arbeitet die Wärmepumpe.

Warum wird von neuen Gasheizungen dringend abgeraten?

Wer eine neue Gasheizung einbaut, wird über einen langen Zeitraum den Preis für die Emission von CO2 bezahlen. Es wird damit gerechnet, dass dieser Preis stetig steigen wird. Im Jahr 2024 entfallen etwa 10 Prozent des Brennstoffpreises für Erdgas auf die CO2-Emission.
Außerdem müssen auch bei jetzt neu eingebauten Gasheizungen später erneuerbare Energien in Form von Biogas oder Wasserstoff genutzt werden. Der Mindestanteil Biogas oder Wasserstoff beträgt ab 2029 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent. Für beides existiert bis auf weiteres keine flächendeckende Verfügbarkeit.

Woran erkenne ich, ob für meinen alten Heizkessel die Außerbetriebnahmepflicht gilt?

Die Pflicht gilt nur für Standardheizkessel, nicht aber für Niedertemperatur- und Brennwertkessel.
Die Außerbetriebnahmepflicht ist im Feuerstättenbescheid dokumentiert, welchen die/der bevollmächtigte Beirksschornsteinfeger:in nach einer Feuerstättenschau ausstellt. Wenn der alte Kessel noch keine 30 Jahre alt ist, kann bei der/dem bevollmächtigte Beirksschornsteinfeger:in nachgefragt werden, ob und wann es eine Austauschpflicht geben wird.

Was mache ich, wenn ich einen Fernwärmeanschluss wünsche, aber das Wärmenetz erst zu einem späteren Zeitpunkt verfügbar ist?

In diesem Fall kann zunächst eine Übergangs-Heizung eingebaut werden. Das kann z. B. ein Gas- oder Ölheizkessel sein. Das ist zulässig, wenn bereits ein Vertrag über Wärmelieferung und Wärmenetzanschluss mit einem Wärmelieferanten bzw. einem Wärmenetzbetreiber abgeschlossen wird. Der Wärmenetzbetreiber muss außerdem nachweisen, dass das Wärmenetz innerhalb festgelegter Fristen auf erneuerbare Energien umgestellt bzw. eingerichtet und der Wärmenetzanschluss spätestens 10 Jahre nach Vetragsschluss in Betrieb genommen wird.

Was bedeutet „Mindestwärmeschutz“ der vorhandenen Wärmedämmung der obersten Geschossdecke?

Gemeint ist im GEG der Mindestwärmeschutz der DIN 4108-2: 2013-02. Nur, wenn die bestehende oberste Geschossdecke diesen Mindestwärmeschutz nicht erreicht, muss nachträglich gedämmt werden. Tatsächlich erfüllen sogar viele ältere Geschossdecken diese Anforderungen. Ist das der Fall, besteht die Pflicht zur nachträglichen Dämmung nicht. Empfehlenswert ist sie aber dennoch, wegen der oft günstigen Kosten und der guten Wirksamkeit dieser Maßnahme.

Was bedeutet Mindestqualität der Wärmedämmung?

Das GEG schreibt für alle nachträglichen Wärmedämmungen von Gebäuden eine Mindestqualität für die Wärmedämmung vor. Gemeint ist damit, dass der Wärmeverlust eines gedämmten Bauteils einen bestimmten Höchstwert nicht überschreiten darf. Maß für den Wärmeverlust ist der U-Wert. Der höchste zulässige U-Wert der nachträglich gedämmten obersten Geschossdecke beträgt 0,24 W/m²K. Auch für andere nachträglich gedämmte Bauteile schreibt das GEG höchste zulässige U-Werte vor.

Wo kann ich den Ergänzungskredit der KfW beantragen?

Der Ergänzungskredit wird nicht direkt bei der KfW, sondern bei einem Kreditinstitut, z. B. der Hausbank beantragt. Vergeben werden kann der Ergänzungskredit mit vergleichsweise günstigem Zinssatz nur für Maßnahmen, die von der KfW oder vom BAFA bezuschusst werden, und ein gültiger Zuwendungsbescheid vorliegt.

Immer gut beraten mit der Energieberatung

Da es bei Gebäudesanierungsmaßnahmen um hohe Investitionen und Fördermittel geht, wird vor der Entscheidung stets eine Energieberatung empfohlen. Entdecken Sie die Angebote der Energieberatung der Verbraucherzentrale.